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寧願不買房,也別借名買!離婚時,一套都分不到

作者:吳傑臻律師, 廣東廣強律師事務所副主任暨高級合夥人, 家事律 師, 廣東省法學會婚姻法研究會理事。

以前講過很多關於婚姻中買房的事情了。

比如, 女方想讓男方家庭買房, 男方家庭可能會這樣下套——《婚後購房, 這種情況最坑!十分隱秘, 女方最容易中招!》

大家以為在婚內買房, 寫誰的名字都一樣, 都是夫妻共同的, 結果可能損失慘重——《房子只寫夫妻一方的名字究竟有多危險?看完睡不著覺!》

女人在婚前究竟要不要給自己買房——《女性是否應婚前買房?婚姻法早就有答案》

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……

但, 房子問題確實又是很多人關注的熱點問題, 好像永遠說不完。

今天, 再為大家普及下借別人名義買房, 究竟有多危險

接到很多諮詢, 有些人買房是借用了配偶一方的父母名義, 有些人借用了配偶的兄弟姐妹名義。

為何要借他人名義買房?要麼就是沒有購房資格, 要麼就是為了省點首付, 要麼就為了省點稅費。

買房的時候, 夫妻雙方都以為婚姻能天長地久, 從來沒想到會有翻臉不認人的一天。

不分手還好, 一旦雙方鬧離婚了, 這種借他人名義買房的諸多問題就會浮出水面……

比如, 小賈和小璐就是一個很好的例子。

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結婚前, 他們都各有一套房子。 結婚後, 他們想買一套大點的房子共建愛巢。 因為他們各自都有一套房子了, 結婚後就不能再買房子。

小璐跟小賈說, 我們可以借用我哥的名字買啊, 咱們一人一半首付, 按揭到時候我們也一起還。

小賈當時也沒作細想, 一心想著與小璐天長地久。 而且, 出資和還貸都有轉帳證明, 不怕抵賴。

可就在2017年底, 小賈發現小璐跟自己的好哥們出軌了……

離婚是沒有辦法的選擇。

在談及小璐哥哥名下的這套房子時, 小璐一口否認是夫妻共同的。

小賈說, 怎麼不是共同的呢?錢都是我們出的。

小璐說, 那是借我哥哥, 我們還給他的。 房子名字是我哥的, 你別想分走。

小賈一怒之下, 起訴到了法院……

告到法院,

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大家是不是以為小賈應該能勝訴呢?

小賈雖然確實是借了小璐哥哥名義買房, 然而, 經過大量的實踐證明, 小賈註定要悲劇了。

第一, 在離婚案中既無法追加夫妻以外的任何人進來作為第三人, 也無法處理第三人名下的財產。 因為, 這涉及到第三人的利益, 必須再跟第三人打一場官司。 也就是說, 在離婚案中小賈無法分到這套房子。

第二, 小賈起訴小璐哥哥確認房屋所有權歸他和小璐, 這樣行不行?在這一點上, 儘管司法實踐中有些許爭議, 但主流裁判規則就是物權以登記為准, 因“借名買房”只是合同行為, 不能因此否定物權登記。 這一點, 在廣州早已形成統一的裁判規則, 以“確權”為由起訴的, 統統被駁回, 哪怕你白紙黑字約定房子實際所有權是你。

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第三, 小賈若起訴小璐哥哥依當初的借名買房約定, 把房屋過戶回到他名下, 有沒有機會?以廣州為例, 首先要到房管局開具購房資格證明。 如果你已經沒有購房資格, 就算有合同約定, 法院也不會支持。 只能等到你有資格的時候, 才能來起訴。 其次, 如果你有購房資格證明, 也要有充分的證據證實你們約定有權要求對方過戶, 否則也無法得到法院的支援。

第四, 小賈最後的希望也只能要求小璐哥哥返還購房款項。 可是, 一來依賴於當初是否有轉帳證明, 二來依賴于對方就這些款項的辯解, 三來房屋已經漲了3倍, 當初花了50萬, 現在也只能拿回50萬。

以小璐哥哥這套房屋為例, 購買的時候房價是200萬,

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首付60萬, 婚後還貸20萬。 打官司的時候, 房價漲到600萬, 小璐哥哥只需要返還80萬給小賈和小璐, 600-80-120=400萬。 也就是說, 400萬利潤都被小璐以他哥哥的名義拿走了!

這些還是在證據齊全的情況下最好的結果。

更多的現實案例中, 出資購房的一方根本沒有證據。

如果小璐更有防備的話, 一開始就只拿著小賈給的現金給她哥哥, 婚後還貸也取現金給她哥哥。

離婚的時候, 小賈連房屋的出資款都拿不回來!

這種血淋淋的案例, 我見過太多了。

為此, 我給大家4點忠告:

第一, 不要貪小便宜, 為了省那點稅就用了別人名字買房。 最後付出的代價, 遠遠超出你的想像。

第二, 如果真要借名買房, 務必寫一份完備的代持協議, 包括房屋歸屬、返還房屋的請求權、房屋增值部分的利益歸屬和擅自處分房屋的責任等等。

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第三, 所有出資款項務必通過銀行轉帳完成, 保留完整的證據鏈條。

第四, 建議在專業律師指導下完成。 買雞的錢都捨得出了, 還捨不得花錢買醬油嗎?

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